El pasado martes 30 de Octubre, integrantes de UNIR (Unión Inmobiliaria Regional) se reunieron con corredores de Carlos Paz y de la provincia para abordar el proyecto de Ley de Alquileres que prevé modificaciones sustanciales al Código Civil y Comercial (CCyC) mediante el que se pretende modificar el título relativo a las locaciones de inmuebles, modificaciones que afectaran tanto a propietarios e inquilinos.
Luego de un largo debate analizando cada uno de sus artículos, con el asesoramiento de los letrados Ricardo Vilardell y Exequiel G. Varas y la colaboración del Dr. Gustavo Orgaz (ex juez y ex titular de la Cátedra de Contratos y actual profesor de la Facultad de Derecho de Córdoba) y el abogado Diego Giovanonni (Pro Secretario de Juzgado y miembros de la Cátedra de Contratos de la Facultad de Córdoba), rubricaron un documento “que incluye los puntos más débiles de la ley, que la harán inconstitucional”.
El documento será entregado a legisladores provinciales y nacionales.
Desde UNIR consideran que es “inoportuno e innecesario” modificar el CCyC que solo tiene tres años de vigencia, “con la finalidad de tapar las falencias del Estado y el acceso a la vivienda propia, el déficit habitacional logrando así que muchos locatarios no puedan pagar o acceder a alquilar una vivienda digna”.
“Este proyecto es realmente desafortunado y viola el principio de libertad contractual del articulo 958 CCyC consagrado en todos los Códigos del Mundo”, advierten los profesionales.
La postura de UNIR sobre los puntos más conflictivos del proyecto:
- Trasladar el 100% de los honorarios profesionales del Corredor a los Propietarios (Locador), no será la solución. El Corredor es un profesional que interviene en beneficio de ambas partes. Justificar este artículo diciendo que el corredor trabaja sólo en beneficio del Locador es ignorar la realidad de forma grosera. La propuesta es que, si no hay acuerdo de partes los honorarios sean compartidos en forma igual por el Locador y Locatario. Cabe aclarar que la regulación de honorarios profesional es facultad originaria de las provincias, las que no han delegado en el estado nacional.
- Llevar el Plazo Mínimo de los alquileres con destino habitacional no será la solución al problema de los inquilinos. Tener un contrato de 3 años generará mayores costos contractuales y jurídicos: se incrementarán los honorarios de los corredores, el impuesto al sello (timbrado) y el locador se verá obligado a solicitar mejores garantías. En este país con una incertidumbre inflacionaria no podemos prever qué pasará en los próximos 6 meses y mucho menos en 3 años.
- Con respecto a la Resolución Anticipada, consideramos que es un artículo con una redacción errónea, deja de lado todos los demás destinos que no sean habitacionales, (como el comercial). Artículo que no debería ser modificado ya que existe una correcta redacción en el actual 1221 del CCyC.
- Se habla de Renovación de Contrato, cuando en la realidad no existe la renovación del contrato. Estamos ante un Nuevo Contrato.
- En cuanto al artículo que regula la intimación de pago y desalojo con la consignación, consideramos que deben estar separados. El mayor problema que tenemos en la Argentina es que los procedimientos de desalojos son muy lentos, y eso muchas veces lleva al Locador a exigir garantías muy buenas a los fines de tener un resguardo jurídico en caso de incumplimiento.
- Ajustes: tratar de regular el precio por variables de inflación e índices estatales provocará incertidumbre e inseguridad jurídica. El precio históricamente fue regulado por la oferta y la demanda, nunca por el Estado. Las veces que el Estado ha intentado regular precios de los alquileres ha fracasado.
- Garantías: artículo que a simple vista debe ser considerado inconstitucional. Hay una intromisión total del Estado en los intereses privados de los particulares. Que el Estado quiera regular las garantías que debe aceptar del Locador por ofrecimiento del Locatario vulnera el derecho a la propiedad, uno de los principios constitucionales más importantes consagrados por nuestra Constitución.
- Sobre la registración de los contratos en AFIP, decimos que es una desprolijidad jurídica. Con el fin de buscar el blanqueo de la actividad, podría traer consecuencias jurídicas muy graves. Por ejemplo un contrato no inscripto no podrá ser oponible a los garantes (terceros).
- Consideramos una buena opción la incorporación a opción de las partes la figura del “domicilio electrónico”. Permite ahorro de tiempo, de costos y da simplicidad a la hora de notificaciones fehacientes. El problema será como se instrumentará (cuándo se considerará que una persona efectivamente ha recibido la notificación) ya que en la actualidad rige la teoría de la recepción en CCyC.
- Se pretende cuidar al Locatario, pero se prohíbe hacer firmar pagarés en concepto depósito en garantía, y esto es perjudicial dado que en la práctica los corredores inmobiliarios, con el fin de evitar mayores gastos al Locatario, se opta por hacer firmar documentos pagarés, para garantizar la obligaciones contractuales.
