Por Valeria Flesia
El Concejo de Representantes de Villa Carlos Paz está analizando en comisión la posibilidad de poner en vigencia un proyecto presentado por el bloque de Carlos Paz Unido que reglamenta los alquileres de alojamientos informales con fines turísticos.
El pedido de una reglamentación de esta actividad tiene larga data, con voces a favor y en contra, y continúa dilatándose a pesar de que Villa Carlos Paz es considerada una de las ciudades del país donde más casas, departamentos, complejos y apartamentos hay para alquiler de forma turística.
El proyecto elevado en el Concejo durante los primeros días de noviembre de 2015 afirma la necesidad de “reglamentar la actividad denominada “Servicios de alojamiento Turístico” y “simple alquiler a turistas”, debido al incremento considerable de dicha actividad comercial en los últimos años en nuestra ciudad”. Y describe “que, el “simple alquiler a turistas” implica una transferencia del uso temporal y oneroso de una vivienda, sin servicios adicionales, como por ejemplo, viviendas individuales, casas, departamentos, cabañas, dúplex y conjuntos habitacionales de hasta dos unidades habitacionales y similares. Por otra parte, el “servicio de alojamiento turístico” implica un servicio integral de alojamiento, explotado de manera habitual, donde además de la transferencia temporal de las unidades de vivienda, se agregan un conjunto de servicios o asistencias al cliente, verbigracia: desayuno, limpieza, ropa blanca, retiro de basura, internet, ambientes comunes, etc. Estamos en presencia de una actividad empresarial, como con los casos de conjunto de departamentos, apart-cabañas, conjunto de casas, y similares”.
Esto último en cuanto a “servicios de alojamiento turístico”, pero lo que provocaba mayores escozores era la última parte, lo referido al “simple alquiler a turistas”, descripto en el proyecto como “una costumbre que las familias construyan o adquieran departamentos, y dispongan de ellos para alojamiento temporario de turistas en época estival, ofreciendo en algunos casos, otros servicios, como por ejemplo limpieza, ropa blanca, y similares, actividades que exceden, en su caso, el simple alquiler. Se ha observado en los últimos años la proliferación de las construcciones de edificios, conjuntos de departamentos y similares, que luego son destinados al alojamiento de turistas”.
Según precisa el proyecto, la Ley Provincial de Alojamientos Turísticos Nº 6.483 es lo suficientemente clara en su descripción de aquellos tipos de alojamientos normados que desarrollan una actividad que no es ocasional y que, por lo tanto, deben cumplir en cuanto responsables con la inscripción en Industria y Comercio, cumplimentar requisitos de habilitación exigidos por las ordenanzas vigentes y especiales dictadas para la actividad en el Municipio de Carlos Paz además de inscribirse en la Dirección de Turismo Provincial que los categoriza.
El tema de discusión son aquellas personas físicas o jurídicas enmarcadas en la definición de “servicios de alojamiento turístico” o “simple alquiler a turistas” descripto más arriba a través de una o más unidades de alojamiento y no quedan comprendidas en leyes y ordenanzas, muchas veces por su carácter ocasional.
El problema, como ya se ha dicho, no es nuevo y trasciende las fronteras de la ciudad para presentarse como un problema hasta de alcance mundial. En los últimos días, en Barcelona, España, hormiguero de turistas llegados de todas las latitudes, se realizó un convenio con la página web más importante de oferta de alojamientos a nivel mundial para que no publique inmuebles en esa ciudad que no estén legalmente inscriptos y sujetos a la regulación correspondiente. Y cuando se habla de alquileres se habla de todos los alquileres: departamentos, habitaciones con dependencias en inmuebles mayores, casas compartidas, en resumen, todo lo que signifique alojamiento informal que, por otro lado, se ha transformado en un motor económico de la sociedad en su conjunto.
Por otra parte, se estima que en Argentina hay más de 600 mil plazas de alquileres temporarios informales, que no tributan más de 1.000 millones de dólares de ingresos, y dejan fuera del sistema a más de 150.000 empleados.
El proyecto de ordenanza presentado en el Concejo de Representantes significó, asimismo, el corolario para una larga lista de reclamos que signaron la primera intendencia de Esteban Avilés, ya que la Asociación Hotelera Gastronómica alcanzó en, por lo menos, dos ocasiones proyectos al Ejecutivo para que se impulsara la regulación de una actividad que consideran, por lo menos, desleal para con los hoteleros que afrontan la misma actividad con todas las cargas de la legalidad que se compensa con una mayor seguridad y previsibilidad en servicios al turista.
Voces en contra
Desde la Asociación Inmobiliaria de Villa Carlos Paz, quien fuera su presidente José Luis Rigazio, expresó apenas conocido el proyecto del oficialismo su disconformidad por la posibilidad de esta regulación que implicaría inscripción en un registro que será puesto bajo la órbita de la secretaría de Turismo de Carlos Paz, pago de tasas por registro, puesta a punto de la unidad a locarse con “servicio de emergencias; matafuegos y/o un sistema anti-incendios; detector de monóxido de carbono; luz de emergencia; y botiquín de primeros auxilios. En caso de contar con una piscina y ésta quedar a disposición del locatario, debe contar con un informe favorable de Defensa Civil”, Libro de Registro de Pasajeros y Libro de Registro de Quejas, estar sujetos a inspecciones que verifiquen las condiciones de seguridad e higiene pertinentes, entre otras medidas que, si se tiene en cuenta la actividad a realizarse en ese alojamiento, no parecen salirse una normativa normal.
En cuanto al ofrecimiento de este tipo de alojamiento, el proyecto establece: “Prohíbase el ofrecimiento y/o comercialización en la vía pública de cualquier “servicio de alojamiento turístico” o “simple alquiler a turistas” en el ejido urbano de la ciudad de Villa Carlos Paz, ya sea que se realice por medio de panfletos, carteles, de persona a persona o a través de otros elementos. El incumplimiento será sancionado con lo dispuesto en el artículo 91º de la Ordenanza Nº 5.133 “Código Municipal de Faltas T.O. Nº 1.066”, o el que lo reemplace”, con lo que queda inhibida la actividad de los “arbolitos”, y, además “prohibir a las inmobiliarias y/o administradores de alquileres el ofrecimiento y/o comercialización de “unidades habitacionales” que no hayan sido registradas en los términos del artículo 2º de la presente ordenanza. El incumplimiento será sancionado con lo dispuesto en el artículo 91º de la Ordenanza Nº 5.133 “Código Municipal de Faltas T.O. Nº 1.066”, o el que lo reemplace.”
Rigazio salió al cruce de esta propuesta indicando, ante todo, que se estaba frente a una violación de los derechos constitucionales en cuanto al uso discrecional de la propiedad privada y, además, explicó que la regulación de los alquileres está en el Código Civil que rige para todo el país y que la municipalidad y el Concejo de Representantes “debían buscar algo que no traiga problemas frente a lo legalmente posible”.
El inmobiliario plantea una contradicción entre una posible normativa local de los alquileres informales con fines turísticos y la normativa general que rige sobre los alquileres, el Código Civil, aún el recientemente reformado, contradicción que, llegado el caso, siempre se resolverá con la primacía de la ley superior. “Esta normativa puede traer problemas internos y lo hemos planteado ante la comisión del Concejo a cargo de Hugo Bustos. No nos oponemos a todo el proyecto, puede haber complejos turísticos que deban ponerse a derecho pero no hay que confundirlo con locaciones temporarias que están contempladas en el Código Civil y no necesitan otra regulación. Vamos a llevar una alternativa propuesta por nosotros al Concejo y pensamos que va a ser bien recibida”. De esta manera describía el propio Rigazio el “intercambio de opiniones en un clima de cordialidad” que se dio en la comisión que estudia el proyecto en los últimos días.
La legislación nacional tipifica como “locación turística de vivienda” el arrendamiento de finca residencial amoblada que se dé para turismo, exclusivamente en lugar caracterizado para ese destino y por el plazo de hasta seis meses.
Las relaciones de locaciones inmobiliarias urbanas son regladas, en especial, por la ley 23.091 y supletoriamente por el Código Civil, en su título VI, “De la locación”, que incluyen los arts. 1493 al 1622, aunque también muy parcialmente rige la ley 21.342.
Dice la ley 23.091: Artículo 2º. — Plazos. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados. Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley: a) …; b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo;”.
De las interpretaciones diversas que surgen de esta legislación se rescatan algunas voces que hablan de que sólo se refiere a las cuestiones contractuales, es decir, de las maneras en que un locador efectuará el contrato con su locatario para asegurarse que no entre por un mes y se vaya en dos años así como de las responsabilidades de inventario entre otras cuestiones. Nada dice en cuanto a los servicios propios de la actividad turística y de los resguardos que debe tener el locatario, en este caso el turista, al entrar en una locación que debe estar preparada para ese fin.
El caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
En febrero del 2014, el Ente de Turismo del Gobierno porteño, bajo la Jefatura de Mauricio Macri, definió la Reglamentación de la Ley 4.632, de Alquileres Temporarios Turísticos, que había sido sancionada en julio del año anterior para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Esta norma tiene la particularidad de alcanzar a quienes sean propietarios de más de tres departamentos y a empresas o personas que gerencien o comercialicen un grupo de inmuebles en la Ciudad.
Según datos del sector turístico, se estimó para la implementación de la Ley que había alrededor de 60.000 camas hoteleras y unas 20.000 camas en departamentos de alquiler temporario. El Ente de Turismo calculó que unos 51 edificios fueron construidos especialmente para ofrecer este tipo de actividad, y el objetivo de esa Ley era, precisamente, establecer una regulación sensata que permitiera incorporar a la formalidad estos alquileres, hasta entonces manejados de manera discrecional desde su ofrecimiento hasta los servicios que efectivamente se prestaban derivando en la imposibilidad de proteger derechos de locatarios así como la desigualdad frente a otros actores comerciales.
Desde la sanción de la normativa, los edificios enteros que destinen todas las unidades a alquiler temporario debieron registrarse y habilitarse bajo los rubros “Appart Hotel” 1, 2 o 3 Estrellas. Además, se creó un Registro de Propiedades de Alquiler Temporario en el ámbito del Ente de Turismo, donde deberán registrarse obligatoriamente los dueños o comercializadores de cuatro o más unidades independientes que se destinen a alquiler temporario.
La sanción de la normativa provocó las mismas voces encontradas con argumentos parecidos a los expresados en torno a los intentos de regular la situación en Villa Carlos Paz, sin embargo, allí se avanzó y todavía más, se motivó distintas presentaciones realizadas a nivel nacional para que se avance en cambios en la legislación de locación urbana.
El diputado Omar Duclós, titular de la Comisión de Turismo de la Cámara Baja presentó en agosto del 2014 un proyecto pidiendo cambios en la regulación de alquileres en el Código Civil: “A través de esta iniciativa pretendemos lograr una mayor seguridad jurídica y encontrar el justo equilibrio entre los derechos de los inquilinos, el normal desarrollo de esta modalidad como actividad económica y el respeto de la leal competencia con relación a los establecimientos del sector hotelero”, explicó a los medios de prensa en aquella ocasión, el proyecto “surgió a partir de la inquietud planteada por la CAT (Cámara Argentina de Turismo) en la reunión con la Comisión de Turismo. A partir de eso estudiamos el tema y advertimos que existe una laguna jurídica”.
El proyecto redefine como locación de bienes inmuebles con destino transitorio y turístico a los alquileres por un período que va de una pernoctación hasta un máximo de seis meses.
El proyecto del diputado excluía, además, a los edificios pertenecientes a un mismo titular del ámbito de la ley 23.091, para hacerles regir bajo la ley nacional de hotelería (18.828 y complementarias).
Pero uno de los puntos salientes es la creación del Registro Nacional de Alquileres con Destino Transitorio y Turístico, el cual estaría a cargo del Ministerio de Turismo de la Nación. Éste obligaría al propietario a estar inscripto en el mismo si quiere alquilar un inmueble por hasta seis meses.
Asimismo, para darse de alta en el registro es condición previa y necesaria que el usufructo de la propiedad con fines turísticos esté previsto en el reglamento de copropiedad o exista al menos una autorización expedida por el consorcio; que la unidad esté amueblada, con servicios básicos, calefacción y/o aire acondicionado; y el locador cuente con un seguro contra todo riesgo.
Como queda evidenciado en las discusiones sobre el tema se avanzó mucho en demostrar que la definición del Código Civil sobre los alquileres temporarios con destino turístico es, por lo menos, incompleta y los pedidos de cambios y revisiones por parte de los entes turísticos nacionales han tenido eco en el máximo organismo legislativo del país quienes perciben, por otra parte, la coincidencia con un problema que se suscita a nivel mundial.
ASHOGA y la media sanción del Congreso a una modificación
Consultado por este medio el presidente de la Asociación Hotelera Gastronómica, Guillermo López Novoa, especialmente sobre la reunión que los inmobiliarios habían tenido con la comisión que estudia el proyecto de regulación para Villa Carlos Paz en el seno del Concejo de Representantes, se mostró, por lo menos cauto e indicó que esperaba que hubiera novedades a nivel nacional para los próximos días con lo que se refutaría cualquier impedimento de una legislación superior para regular lo que consideró “un negocio alevoso que hoy puede ser llevado a cabo sin los aportes al Estado, que mantiene empleados fuera del sistema y pone en riesgo a la actividad al no tener la necesidad de cumplir con el mínimo resguardo en la persona de sus visitantes”.
En efecto, el 4 de noviembre de 2015, la Cámara de Diputados de la nación dio media sanción al proyecto que modifica la Ley Nacional de Locaciones Urbanas para lo que respecta a los fines turísticos. El proyecto se propone regular los contratos de locación de inmuebles que se celebren con fines turísticos, descanso o similares y cuyo plazo sea inferior a tres meses, los cuales pasarán a regirse por las normas aplicables al contrato de hospedaje.
La media sanción fue saludada con beneplácito por las entidades que agrupan la actividad turística nacional ya que representa un avance en un largo pedido de auxilio. Al término de esa sesión, diputados expresaron: “Hemos cumplido con la palabra empeñada ante el Ministro de Turismo de la Nación que nos encomendó esta tarea, ante la Cámara Argentina de Turismo, la Federación Empresaria Hotelera Gastronómica, la Asociación Hoteles de Turismo y con todas las entidades intermedias, esperamos que pueda tratarse con celeridad en el Senado para lograr la sanción definitiva”.
El presidente de Fehgra (Federación Empresaria Hotelera Gastronómica de la República Argentina), Roberto Brunello, manifestó en torno a la media sanción de la esperada reforma: “Es un importante avance. Necesitamos normas que transformen esta oferta informal en una figura legal. Esperamos lograr la sanción definitiva de la ley antes de la finalización del año en curso”.
Un panorama de espera se abre, entonces, para las posibilidades regulatorias de Villa Carlos Paz que podría verse favorecida por una reforma a nivel nacional que despejaría la oscuridad de lo establecido en cuanto la regulación de alquileres en el Código Civil.
Mientras tanto, cada actor económico pugna por su pedacito de torta y llega con su proyecto abajo del brazo.
Seguramente los ediles cuidarán que más que intereses personales se privilegie el bien común.
Nota correspondiente a la edición n° 395 del semanario La Jornada, del 29 de noviembre de 2015.
