Después de casi tres años de suspensiones y prórrogas, el Concejo avanzó con una reforma amplia del Código de Edificación y Urbanismo. El proyecto reduce la capacidad constructiva general en varios sectores, crea nuevos corredores e incentiva determinados usos. Pero buena parte de la discusión política quedó concentrada en cómo se cerraron los indicadores definitivos: la oposición cuestionó que el texto unificado llegara apenas minutos antes de la comisión que terminó de definir el despacho.
Después de casi tres años de suspensiones, prórrogas y discusión sobre qué y cuánto debía permitirse construir, Villa Carlos Paz dio el primer paso hacia una nueva regulación urbana.
El Concejo de Representantes aprobó en la sesión del jueves pasado, en primera lectura, una amplia modificación del Código de Edificación y Urbanismo que redefine indicadores constructivos, crea nuevos corredores, modifica densidades y usos y establece tratamientos diferenciados según el destino de los proyectos.
La propuesta consiguió ocho votos afirmativos: los siete de Carlos Paz Unido y el de Noelia García Roñoni.
Pero detrás de los números técnicos apareció una discusión política que atravesó buena parte de la sesión.
El proyecto final fue considerablemente menos restrictivo que el originalmente impulsado por el Departamento Ejecutivo y los indicadores que terminaron llegando al recinto fueron definidos prácticamente sobre el cierre del trabajo legislativo.
Carlos Quaranta, de Carlos Paz Inteligente, sostuvo que el texto unificado fue entregado “15 minutos antes de la comisión” y que los concejales tuvieron alrededor de diez minutos para leerlo antes de comenzar su tratamiento.
Daniel Ribetti, de Juntos por Carlos Paz, cuestionó en la misma dirección que, después de tres años de restricciones y trabajo técnico, la salida terminara cerrándose mediante una “negociación prácticamente doméstica”.
El oficialismo rechazó esa lectura. Marcela Bosch, de Carlos Paz Unido, defendió el proceso previo, sostuvo que no hubo un cambio improvisado de postura y llevó la discusión hacia una pregunta más amplia: “qué tipo de ciudad queremos construir”.
Ahí quedó concentrado buena parte del debate: no solamente en los nuevos números, sino en cómo se llegó a ellos y qué modelo urbano expresan.
Tres años después, una salida permanente
El punto de partida fue la Ordenanza 7001, aprobada en agosto 2023, apenas asumió el intendente Esteban Avilés, que suspendió distintas tipologías de construcción mientras el municipio revisaba el modelo urbano.
Lo que había nacido como una medida transitoria terminó prolongándose mediante sucesivas modificaciones y prórrogas.
Durante ese período quedaron alcanzados, con diferentes condiciones y excepciones, proyectos de viviendas colectivas, edificios de oficinas y desarrollos de usos mixtos.
Para el oficialismo, ese freno permitió detener una dinámica que consideraba problemática, revisar indicadores, observar la evolución de distintas zonas y trabajar sobre una regulación permanente.
La oposición construyó una lectura exactamente inversa: tres años de incertidumbre, inversiones demoradas y actividad afectada sin que existiera una definición clara sobre el rumbo definitivo.
Ribetti lo sintetizó con una imagen: “Hace tres años que tenemos el freno de mano puesto en la construcción”.
La reforma aprobada ahora intenta cerrar esa etapa.
No reemplaza integralmente el Código vigente, pero interviene sobre algunos de sus componentes centrales: FOT, densidades habitacionales, corredores, usos admitidos, beneficios por destino, herramientas de concertación y derechos de construcción.
El cambio no pasa solamente por la altura
Una primera lectura podría reducir la discusión a cuánto se podrá construir en altura.
Pero el proyecto es bastante más complejo.
Uno de los movimientos territoriales más visibles es la ampliación del corredor C6 sobre avenida Bach y la creación de dos nuevos corredores: C7 sobre avenida Perito Moreno y C8 sobre Estrada y Florencio Sánchez.
En esos sectores se habilitan combinaciones de usos residenciales, turísticos, gastronómicos y comerciales que buscan llevar actividad hacia zonas actualmente menos concentradas.
La altura máxima prevista para C6, C7 y C8 es de 7 metros —planta baja y planta alta—, por lo que el cambio sustancial no está en permitir torres, sino en modificar usos, densidades y capacidad constructiva.
Ese punto es importante porque la reforma no sigue una única dirección.
En algunos sectores reduce fuertemente la superficie posible de construir. En otros habilita nuevas densidades. Y para determinados destinos mantiene o incorpora indicadores más favorables.
El FOT, la discusión central
Buena parte de esas diferencias pasan por el Factor de Ocupación Total (FOT), que determina la superficie total que puede edificarse en relación con el tamaño del terreno.
El despacho aprobado establece como indicadores generales:
- AC1: FOT 1,10.
- AC2: FOT 1,60.
- AC3: FOT 2,50.
- Corredor 1, tramo 2: FOT 2,50.
- Corredor 2: FOT 1,60.
- Corredor 3, tramo 1: FOT 1,90.
- Corredor 4: FOT 1,70.
La concejala Raquel Merlino defendió la decisión de no aplicar una reducción idéntica para todos los usos bajo un criterio político concreto: “La normativa urbana no debe ser neutral respecto del modelo de desarrollo que queremos impulsar”.
La reforma mantiene, en efecto, condiciones más favorables para determinados destinos, entre ellos alojamiento turístico, oficinas de planta libre y servicios institucionales, educativos y de salud.
La lógica del oficialismo es desalentar parte de la densificación habitacional en zonas consolidadas sin eliminar incentivos para actividades que considera estratégicas.
Cárcano, donde la reducción es mucho mayor
Uno de los ejemplos que mejor muestra la magnitud del cambio es el Corredor C3 Tramo 1 de avenida Cárcano, entre Libertad y Champaquí.
Allí, el FOT general baja de 3,20 a 1,90.
En términos simples, y tomando solamente ese indicador, un lote de 1.000 metros cuadrados que podía admitir hasta 3.200 metros cuadrados construidos pasaría a admitir 1.900, siempre sujeto al resto de las condiciones del Código.
Quaranta utilizó precisamente ese sector para cuestionar los criterios de la reforma.
Según señaló, mientras en determinadas zonas las reducciones finales rondan el 8%, 16% o 20%, en ese tramo de Cárcano la caída se aproxima al 40%.
“¿Qué criterio técnico se tomó?”, preguntó, antes de lanzar una de las frases más duras de la sesión: “O esto fue a ojímetro más o menos para ver que nos den los números”.
La discusión apunta al corazón del cuestionamiento opositor: no necesariamente a que todos los indicadores debieran mantenerse sin cambios, sino a qué fundamento técnico explica por qué cada zona quedó finalmente con un determinado valor.
De un proyecto mucho más restrictivo a valores intermedios
La controversia crece cuando se compara el texto aprobado con la propuesta original del Ejecutivo.
Los valores iniciales eran, en varios sectores, sensiblemente inferiores.
En AC2, por ejemplo, se había propuesto un FOT de 1,20 y el acuerdo final lo llevó a 1,60.
En AC3, el proyecto original planteaba 1,50 y terminó en 2,50.
Lo mismo ocurrió en el Corredor 1 Tramo 2, que pasó de una propuesta inicial de 1,50 a un indicador final de 2,50.
García Roñoni ubicó su posición entre dos límites: “No queremos una ciudad que se pueda construir sin límites, claramente eso es innegociable”, sostuvo, pero “tampoco queremos una normativa que termine convirtiéndose en una barrera para el que quiere invertir”.
Su postura fue acompañar un esquema intermedio entre los indicadores vigentes antes de las suspensiones y las reducciones mucho más fuertes que proponía inicialmente el Ejecutivo.
También reivindicó la incorporación de un 25% de descuento en los derechos municipales de construcción para los proyectos que ingresen dentro del plazo previsto y resumió su posición con una definición: “Creemos que es una buena ordenanza”.
Los “15 minutos” y una discusión sobre el proceso
La mayor tensión política de la sesión no surgió, sin embargo, de un FOT puntual.
Estuvo en la forma en que terminaron de cerrarse los números.
Quaranta aseguró que el texto unificado llegó a manos de los concejales 15 minutos antes de la comisión en la que debía discutirse y que dispusieron de aproximadamente diez minutos para leerlo.
Su objeción fue que una reforma capaz de modificar densidades, corredores, usos, indicadores y beneficios no podía evaluarse seriamente en ese margen de tiempo.
Ribetti llevó el cuestionamiento al proceso de los últimos tres años y sostuvo que “se sale de esta situación en una negociación prácticamente doméstica”. Luego fue todavía más gráfico: “Se resolvió en una charla de café prácticamente”.
La crítica no desconoce que existiera trabajo previo.
Precisamente apunta a lo contrario: durante casi tres años participaron instituciones, profesionales y representantes sectoriales a través del Consejo de Planificación Urbano Ambiental (CPUA), pero los indicadores finales que terminaron incluidos en el despacho surgieron de una negociación política posterior.
Ribetti sostuvo directamente que “esto lo tendría que haber resuelto el CPUA”.
Quaranta hizo un planteo similar: no sostuvo necesariamente que el Concejo debiera copiar sin modificaciones cada dictamen técnico, sino que un apartamiento de ese trabajo requería una fundamentación urbanística suficientemente clara.
El oficialismo defendió los tres años de análisis
Bosch respondió que presentar la definición final como una improvisación desconoce todo el proceso anterior.
“Acá no hay ningún cambio de postura ni estamos desconociendo el trabajo que se hizo durante estos años”, sostuvo.
Desde la mirada oficialista, la suspensión tuvo una función precisa: detener temporalmente ciertas construcciones para analizar la evolución de la ciudad y evitar que la normativa anterior siguiera produciendo efectos mientras se diseñaba una salida permanente.
Bosch planteó que “la suspensión tenía un plazo” y que ese período ahora termina. Dejarlo vencer sin modificar el Código habría significado volver a las condiciones anteriores.
Para Carlos Paz Unido, entonces, la decisión política fue utilizar lo trabajado durante esos años para fijar una nueva regulación.
Y la concejala buscó sacar la discusión de la pura rentabilidad de los lotes al plantear que “la pregunta no es solamente cuánto podemos construir”, sino “qué tipo de ciudad queremos construir”.
En esa definición condensó la defensa oficialista.
El crecimiento, sostuvo, debe considerar también infraestructura, paisaje, capacidad ambiental, calidad de vida e identidad turística.
“Nosotros queremos que haya inversión, queremos que haya actividad económica, que se construya”, señaló, pero estableció al mismo tiempo un límite: “No cualquier crecimiento es bueno por el solo hecho de generar una inversión”.
Para Bosch, el desafío pasa por encontrar “un equilibrio entre crecimiento y protección, entre inversión y planificación, entre desarrollo y calidad de vida”.
Nuevos corredores y una ciudad más policéntrica
Uno de los argumentos a favor de la reforma es que no se limita a reducir indicadores.
También intenta redistribuir actividad.
La ampliación del C6 sobre avenida Bach, el nuevo C7 sobre Perito Moreno y el C8 sobre Estrada y Florencio Sánchez buscan abrir nuevas áreas para actividades turísticas, comerciales, gastronómicas y de servicios.
García Roñoni planteó que el objetivo es avanzar hacia una ciudad “más integrada, policéntrica” y, al mismo tiempo, “descomprimir el área central”.
La reforma permite además mayor densidad habitacional en algunos de esos nuevos corredores.
C6 queda con una vivienda cada 150 metros cuadrados.
En C7, el indicador varía entre una vivienda cada 100 y una cada 150 metros cuadrados según el tramo.
C8 permite una vivienda cada 100 metros cuadrados.
Eso significa que el proyecto no puede ser leído simplemente como una reducción de la construcción.
Restringe más en determinados sectores consolidados, habilita nuevas capacidades en otros y diferencia los indicadores según el uso.
Incentivos según el destino
Esa lógica aparece también en el beneficio que permite incrementar hasta un 20% el FOS y el FOT para edificios destinados exclusivamente a determinadas actividades.
El incentivo alcanza a usos vinculados con educación, salud, deporte, culto, servicios institucionales y administración pública.
No habilita mayores alturas ni modifica retiros.
Tampoco puede trasladarse a superficies destinadas a vivienda.
El alojamiento turístico conserva además un tratamiento más favorable y la reforma incorpora una categoría que Quaranta dejó expresamente cuestionada: los “edificios de oficinas de planta libre”.
“Me gustaría saber a qué estamos refiriendo cuando decimos edificios de oficinas de planta libre”, planteó el concejal durante el debate, sin que apareciera una respuesta específica a esa pregunta.
El señalamiento adquiere relevancia porque las oficinas habían formado parte de los usos originalmente alcanzados por las suspensiones.
Se elimina definitivamente la compensación de FOS por altura
La modificación formaliza además la eliminación del mecanismo conocido como compensación de FOS por altura.
La herramienta permitía, bajo determinadas condiciones, reducir la ocupación en planta baja y compensarla con un mayor desarrollo vertical.
Estaba suspendida desde 2021 y ahora directamente desaparece del Código.
Merlino explicó la decisión señalando que la experiencia demostró que el mecanismo “no produjo los resultados urbanos que se esperaban”.
La reforma también explicita una altura máxima general de 30 metros en los sectores donde corresponde y obliga a dejar una separación mínima de 6 metros entre bloques desarrollados dentro de un mismo lote.
En parcelas atravesadas por áreas intangibles o protegidas, los indicadores deberán calcularse únicamente sobre la superficie efectivamente edificable.
Un descuento del 25% después de tres años de restricciones
Otro punto que generó debate fue el incentivo económico incorporado sobre el final del proyecto.
Los desarrollos que sean presentados dentro del plazo fijado tendrán una reducción del 25% en los derechos municipales de construcción.
El beneficio regirá hasta el 30 de noviembre de 2026 y podrá prorrogarse por hasta 90 días.
García Roñoni lo defendió como una medida destinada a estimular rápidamente la actividad.
Quaranta hizo la lectura inversa: después de casi tres años de restricciones, cuestionó que ahora el municipio establezca un beneficio de corto plazo para promover el ingreso de nuevos proyectos.
Su interpretación fue que existe una intención de acelerar presentaciones y, simultáneamente, mejorar la recaudación.
Ese contraste alimentó otro de sus cuestionamientos.
“¿Qué pasó con las convicciones?”
Quaranta recordó que el intendente Esteban Avilés había planteado al comienzo del proceso la necesidad de contener fuertemente la construcción en altura y la densificación urbana.
Frente a un texto final sensiblemente menos restrictivo que el original, preguntó: “¿Qué pasó con las convicciones?”.
Para Carlos Paz Inteligente, la distancia entre aquella decisión de suspender y los indicadores finalmente aprobados obliga a discutir si tres años de freno estuvieron justificados.
“¿Cómo se recupera el freno de tres años? No tiene posibilidad de recuperación”, sostuvo Quaranta, antes de dejar clara la posición de su bloque: “Está más que claro que nosotros no vamos a acompañar este proyecto”.
Primera lectura: el debate todavía no terminó
La votación del jueves fue apenas el primer paso.
La reforma obtuvo ocho votos afirmativos, aportados por Carlos Paz Unido y García Roñoni, pero todavía no está vigente.
Ahora deberá realizarse la audiencia pública prevista para las ordenanzas de doble lectura.
Después volverá al Concejo para una segunda discusión, donde el texto podrá mantenerse, incorporar cambios o eventualmente no reunir los votos necesarios para su sanción definitiva.
El debate, por lo tanto, sigue abierto.
Carlos Paz Unido presenta la reforma como el cierre de una etapa excepcional y una nueva búsqueda de equilibrio entre inversión, turismo, ambiente e infraestructura.
García Roñoni considera que la negociación permitió moderar restricciones que podían convertirse en una barrera excesiva para la inversión.
Ribetti y Quaranta cuestionan, en cambio, que después de casi tres años de suspensiones, estudios y participación del CPUA, una parte decisiva de los indicadores haya terminado de definirse sobre la hora y sin una fundamentación técnica que, a su entender, explique suficientemente cada modificación.
Esa tensión probablemente acompañará también la audiencia pública.
Porque detrás de los FOT, los corredores y las densidades aparece una discusión bastante más profunda: qué modelo urbano quiere Villa Carlos Paz, quién define sus reglas y cuánto del nuevo equilibrio entre crecimiento y restricciones responde al trabajo técnico acumulado durante tres años y cuánto a la negociación política que terminó de cerrar el proyecto.
La discusión en el recinto
