El Concejo sancionó definitivamente la reforma del Código de Edificación y Urbanismo después de casi tres años de suspensiones, prórrogas y discusión técnica y política. El texto mantiene el núcleo aprobado en primera lectura, reduce la capacidad constructiva en sectores consolidados pero bastante menos de lo que pretendía originalmente el Ejecutivo, abre nuevos corredores y diferencia indicadores según los usos. La votación cerró la etapa normativa, pero dejó abierta una discusión mucho más profunda sobre cómo debe crecer Villa Carlos Paz y cuánto deben pesar el Estado y el mercado en esa definición.
Después de casi tres años de suspensiones, prórrogas, dictámenes técnicos y negociaciones políticas, Villa Carlos Paz puso punto final a una de las discusiones urbanísticas más largas de los últimos tiempos.
El Concejo de Representantes aprobó este viernes en segunda lectura la modificación del Código de Edificación y Urbanismo con ocho votos afirmativos: los siete de Carlos Paz Unido y el acompañamiento de Noelia García Roñoni (JxCP).
La sanción definitiva mantuvo prácticamente intacto el núcleo que había recibido la primera aprobación. No hubo después de la audiencia pública una reformulación de fondo del modelo: quedaron firmes los nuevos corredores, las reducciones del Factor de Ocupación Total en distintos sectores, los beneficios para determinados usos y la eliminación de algunas herramientas de la normativa anterior.
Pero el verdadero debate excedió largamente una tabla de indicadores.
Lo que terminó enfrentándose en el recinto fueron dos concepciones sobre cómo debe crecer Villa Carlos Paz.
El oficialismo defendió la potestad del Estado para decidir dónde, cuánto y bajo qué condiciones se construye, incluso cuando eso implica restringir posibilidades individuales de aprovechamiento de un lote. Desde esa mirada, densidad, infraestructura, paisaje, ambiente y calidad de vida forman parte de una ecuación que no puede quedar librada exclusivamente a la demanda inmobiliaria.
Carlos Quaranta, Daniel Ribetti y Fernando Revello cuestionaron, en cambio, el costo económico y la incertidumbre que atribuyen a tres años de restricciones, la falta de una explicación técnica suficientemente precisa para algunos de los indicadores finales y, sobre todo, que una propuesta inicialmente mucho más restrictiva terminara moderándose mediante una negociación política sobre el cierre del proceso.
García Roñoni se ubicó en un punto intermedio: consideró necesario reducir determinados niveles de densificación, pero juzgó excesivo el recorte originalmente planteado por el Ejecutivo y acompañó los valores finalmente consensuados.
El resultado es, justamente, una síntesis de ese recorrido.
El Código sancionado es más restrictivo que la normativa anterior, pero bastante menos que el proyecto con el que el Gobierno había comenzado a transitar la salida de las suspensiones.
Qué quedó finalmente del proyecto
La segunda lectura mantuvo prácticamente sin cambios la estructura aprobada en el primer tratamiento.
Se sostuvo la ampliación del corredor C6 sobre avenida Bach y la creación de los corredores C7 sobre Perito Moreno y C8 sobre Estrada–Florencio Sánchez, con usos residenciales, turísticos, gastronómicos y comerciales.
Los tres tendrán una altura máxima de 7 metros —planta baja y planta alta—, por lo que allí el cambio no pasa por habilitar grandes edificios sino por crear nuevas centralidades, modificar densidades y permitir actividades que ayuden a desconcentrar el área central.
También quedaron firmes las reducciones del Factor de Ocupación Total (FOT) para usos generales en distintos sectores consolidados.
A la vez, el Código conserva indicadores más favorables para determinados destinos, especialmente alojamiento turístico, oficinas de planta libre y servicios institucionales, educativos y de salud.
Los edificios destinados exclusivamente a educación, salud, deporte, culto, administración pública y otros servicios institucionales podrán incrementar hasta un 20% el FOS y el FOT correspondientes a su zona, aunque sin modificar alturas ni retiros.
La reforma elimina además definitivamente la compensación de FOS por altura, una herramienta que permitía reducir ocupación en planta baja a cambio de un mayor desarrollo vertical y que ya permanecía suspendida desde años anteriores.
También se mantiene una altura máxima general de 30 metros en los sectores donde corresponde y una separación mínima de seis metros entre bloques dentro de un mismo lote.
Una reforma que restringe, pero no de manera uniforme
Uno de los aspectos centrales del nuevo Código es que no aplica una reducción generalizada e idéntica en toda la ciudad.
Reduce capacidad constructiva en algunas zonas, habilita mayor densidad en determinados corredores nuevos y otorga tratamientos diferentes según el destino de cada proyecto.
Por eso el debate no puede resumirse simplemente en si ahora se podrá construir más o menos.
La concejala Raquel Merlino explicó que, tomando las áreas centrales en términos generales, el nuevo esquema supone una reducción aproximada del 20% en la posibilidad de construir.
Ese porcentaje terminó siendo políticamente significativo porque está muy lejos de algunas de las propuestas iniciales del propio Ejecutivo.
En determinados sectores, los primeros proyectos planteaban disminuciones cercanas al 50%.
Del 50% al 20%: la pregunta que atravesó el debate
El caso de AC3 fue uno de los ejemplos más utilizados.
El Código anterior tenía allí un FOT de 3. La propuesta inicial pretendía llevarlo aproximadamente a 1,50. El texto finalmente sancionado quedó en 2,50.
Carlos Quaranta concentró buena parte de su cuestionamiento en esa distancia.
Si durante el proceso se había sostenido técnicamente la necesidad de una reducción mucho más profunda, preguntó, ¿qué cambió para que el indicador definitivo terminara bastante más cerca de la normativa anterior?
“¿Cuál ha sido el criterio técnico?”, insistió.
La misma discusión ya había aparecido en primera lectura con otros sectores, como avenida Cárcano, donde las reducciones tampoco resultaron uniformes.
Para Carlos Paz Inteligente, el problema no consiste necesariamente en que el Concejo haya modificado las propuestas surgidas durante el proceso técnico. La objeción es que una modificación de semejante magnitud debería estar acompañada por una explicación igualmente precisa sobre por qué cada indicador terminó donde terminó.
Tres años de trabajo y los “15 minutos”
Esa discusión volvió inevitablemente sobre la forma en que se cerró el proyecto.
Quaranta recordó que el texto unificado con los indicadores que finalmente fueron aprobados llegó, según afirmó, “15 minutos antes de la comisión” que debía tratarlo.
Fernando Revello planteó la misma crítica con otra frase: “En cuatro horas resolvieron lo que no pudieron resolver en tres años”.
La oposición utilizó esa secuencia para poner en duda que los números finales puedan presentarse sencillamente como el resultado lineal de todo el trabajo técnico anterior.
Durante esos tres años hubo suspensiones, dictámenes, reuniones y participación del Consejo de Planificación Urbano Ambiental (CPUA). Sin embargo, los valores que finalmente reunieron mayoría surgieron de una negociación política posterior y modificaron de manera importante algunos de los que habían estado en discusión.
Marcela Bosch respondió con una frase que sintetizó la defensa oficialista: “La votación puede durar 15 minutos, el trabajo no”.
Para Carlos Paz Unido, concentrar toda la lectura en aquella comisión implica borrar los tres años anteriores.
El oficialismo entiende que el CPUA, los estudios realizados y los distintos proyectos fueron insumos de un proceso que debía terminar necesariamente en una decisión política del Concejo.
Ahí está una de las diferencias fundamentales.
La oposición cuestiona que el acuerdo final se haya apartado de parámetros discutidos técnicamente sin volver a someter esos cambios a un proceso equivalente.
El oficialismo sostiene que el trabajo técnico orienta, pero no sustituye la responsabilidad de quienes finalmente deben legislar.
El CPUA y la discusión sobre quién define los números
Ribetti fue especialmente crítico en ese punto.
Su planteo fue que un proceso presentado durante años como una revisión técnica del modelo urbano terminó resolviendo algunos de sus indicadores centrales en una mesa política.
Quaranta sostuvo una posición similar, aunque aclaró que eso no significa que su espacio coincida necesariamente con cada dictamen producido por el CPUA.
La pregunta es otra: si el conocimiento técnico fue utilizado para justificar tres años de restricciones, qué fundamento permitió apartarse luego de parte de esos criterios para construir la mayoría definitiva.
Bosch rechazó que hubiera una contradicción.
“Acá no hay ningún cambio de postura ni estamos desconociendo el trabajo que se hizo durante estos años”, había sostenido ya en primera lectura.
Desde esa perspectiva, la suspensión permitió detener temporalmente determinados desarrollos, observar los efectos de la normativa y discutir una nueva regulación. El resultado final no tenía por qué reproducir matemáticamente cada propuesta intermedia.
García Roñoni y una salida intermedia
García Roñoni defendió justamente la moderación de los indicadores.
Reconoció la necesidad de poner límites sobre determinadas áreas consolidadas y sostuvo que “en el área central ya no puede haber más edificios de cinco o seis pisos”.
Pero también fue categórica respecto del proyecto original: “Tampoco se podía reducir un 50% el FOT en el área central”.
Su posición fue buscar valores intermedios.
“Propusimos que se reconsideren de alguna forma estos indicadores”, explicó, y destacó que finalmente esas modificaciones “por consenso, fueron aceptadas”.
Ese acuerdo es clave para entender el texto definitivo.
La ordenanza no vuelve al esquema previo a las suspensiones, pero tampoco cristaliza el nivel de restricción que el Ejecutivo había llegado a proponer.
García Roñoni incorporó además otra advertencia que atraviesa el reclamo de distintos sectores: la necesidad de recuperar estabilidad en las reglas.
Al recordar la cantidad de modificaciones acumuladas sobre el Código admitió que “60 es mucho” y pidió que la normativa no vuelva a alterarse rápidamente.
“Esperemos que no se siga modificando tan rápido para que haya previsibilidad”, sostuvo.
La audiencia también había pedido previsibilidad
Ese reclamo no nació dentro del Concejo.
En la audiencia pública (aunque por fuera del acta, ya que no se había inscripto previamente), Andrés Paladino, corredor inmobiliario, empresario y constructor, había recordado que acompañó la suspensión original porque esperaba que ese tiempo permitiera construir una planificación integral para las próximas décadas.
Su preocupación fue que desarrolladores, compradores y propietarios no puedan tomar decisiones bajo reglas que cambian permanentemente.
“No podemos vender hoy con determinadas reglas y encontrarnos seis meses después con reglas diferentes”, había advertido.
Y sintetizó su posición con una frase que expresa buena parte de la tensión que atravesó todo el proceso: “No quiero que construyamos por construir. No quiero que frenemos por frenar. Quiero que planifiquemos”.
La audiencia incorporó también otra crítica.
Juan Carlos Paesani, referente de EAyT, sostuvo que discutir sucesivamente indicadores edilicios sin contar con un Código Ambiental integral mantiene a la ciudad en una lógica de modificaciones parciales.
Reclamó que el planeamiento incorpore de manera sistemática capacidad de los servicios, matrices ambientales, infraestructura, paisaje y participación ciudadana.
Previsibilidad no significa inmovilidad
Merlino tomó distancia, sin embargo, de la idea de que un Código urbano pueda quedar congelado durante décadas.
“Un Código de Edificación y Urbanismo no puede pensarse como una norma estática porque la ciudad tampoco lo es”, sostuvo.
Ese razonamiento marca otra diferencia conceptual.
Quienes cuestionan la sucesión de modificaciones ponen el acento en la seguridad jurídica y la previsibilidad necesaria para invertir.
El oficialismo responde que una ciudad cambia permanentemente y que su normativa debe poder adaptarse a transformaciones en movilidad, infraestructura, formas de habitar, actividad turística, tecnología y crecimiento territorial.
La discusión, entonces, no es entre modificar o no modificar.
Es cuándo, cuánto y bajo qué fundamentos hacerlo sin convertir las reglas urbanas en un terreno permanentemente inestable.
“¿Tres años para esto?”
Revello llevó esa crítica directamente al tiempo que duraron las restricciones.
“¿Tres años la construcción parada en Carlos Paz para esto?”, preguntó.
La suspensión no afectó a toda la obra privada, pero sí alcanzó durante ese período a determinadas tipologías y proyectos.
Su planteo fue que, después de semejante extensión, esperaba una definición urbanística de mayor profundidad y con un horizonte mucho más prolongado.
La discusión llevó también a revisar cuánto había afectado efectivamente la medida a la actividad.
Merlino presentó datos oficiales de superficie cubierta registrada en Obras Privadas: cerca de 30 mil metros cuadrados entre enero y julio de 2023, unos 37 mil en el mismo período de 2024, casi 41 mil durante 2025 y más de 36.400 en el primer semestre de 2026.
“La construcción no se paralizó”, concluyó.
Revello respondió que los metros registrados no describen necesariamente todo el movimiento económico generado alrededor del sector y propuso mirar qué ocurrió durante el mismo período con corralones, pinturerías, carpinterías, trabajadores y proveedores.
El cruce dejó una distinción relevante: superficie aprobada o registrada y actividad económica efectiva no son exactamente el mismo indicador.
El debate de fondo: cuánto debe decidir el Estado
A medida que avanzó la discusión, los indicadores dejaron paso a una cuestión más profunda.
Bosch lo formuló de manera directa: “La discusión no se puede reducir a construcción sí, construcción no”.
Para el oficialismo, la pregunta es dónde se construye, con qué densidad, sobre qué infraestructura y con qué consecuencias para el paisaje y la calidad urbana.
“No solamente cuántos metros cuadrados más podemos construir, sino qué ciudad estamos regulando con esos metros cuadrados”, sostuvo.
Ribetti llevó la controversia al papel del mercado.
Al discutir, entre otras cosas, las superficies y características de las viviendas, cuestionó que el Estado establezca condiciones que eventualmente puedan no coincidir con la demanda.
“¿Quiénes son ustedes para determinar que el mercado va a encontrar atractiva esa propuesta?”, preguntó.
Su argumento fue que imponer determinadas tipologías o mayores superficies puede aumentar costos, reducir el universo de compradores y limitar inversiones.
Bosch respondió desde la concepción opuesta: “No todo se puede resolver haciendo cada vez más chicas las unidades para que entren más en el mismo lote”.
Y completó la idea: “Hay que pensar también en cómo queremos que vivan las personas”.
Ese intercambio condensó probablemente mejor que cualquier FOT la discusión política que deja la reforma.
Hasta dónde el Estado debe fijar condiciones de habitabilidad, densidad y morfología urbana y hasta dónde esas decisiones deben quedar libradas a la oferta, la demanda y la rentabilidad de cada emprendimiento.
Regular siempre implica limitar algo
Sebastián Guruceta profundizó la defensa de la regulación desde otro ángulo.
“Todo lo que uno legisla son restricciones de derecho”, sostuvo.
Limitar alturas, establecer retiros, impedir construcciones en determinados sectores serranos o definir usos posibles restringe necesariamente alguna facultad individual sobre la propiedad.
Para el oficialismo, eso no vuelve arbitraria a la norma.
Es, precisamente, parte de la función del planeamiento: compatibilizar intereses particulares con un modelo colectivo de ciudad.
Ribetti planteó el reverso de esa visión y sostuvo que una regulación excesiva puede terminar produciendo estancamiento y desplazando inversiones hacia otras localidades.
Mencionó casos en La Falda, Villa General Belgrano, San Antonio y Malagueño y reclamó además mirar el crecimiento desde una escala regional.
Su argumento fue que impedir una inversión dentro de Villa Carlos Paz no elimina necesariamente su impacto sobre el territorio: un desarrollo instalado inmediatamente fuera del ejido puede seguir utilizando la misma cuenca, rutas, accesos y sistemas compartidos.
El oficialismo rechazó que la ciudad carezca de una mirada regional y enumeró experiencias de articulación en materia cloacal, ambiental e infraestructura con Provincia y comunas vecinas.
Algunos interrogantes sí se resolvieron
La segunda lectura también permitió despejar cuestiones concretas que habían quedado abiertas en el primer tratamiento.
Una fue la categoría de “oficinas de planta libre”.
Merlino explicó que la denominación refiere específicamente a espacios de coworking y la vinculó con el impulso a actividades asociadas con la economía del conocimiento.
También se revisó el caso de determinados sectores R4, donde se había observado un cambio en la relación habitacional de una vivienda cada 100 metros cuadrados a una cada 200.
Merlino confirmó que el punto volvió a analizarse y finalmente se decidió mantener el criterio anterior.
Hubo además algunos ajustes técnicos entre una lectura y otra.
En C3 Tramo 2 de avenida Cárcano, la referencia a una denominada “Zona DII” fue reemplazada por la zona AI, Área Industrial.
En C3 Tramo 1, en tanto, la remisión dejó de ser específicamente a AC2 y pasó a referirse de manera genérica al Área Central.
El texto final incorporó materialmente además el nuevo Plano General de Zonificación, con los corredores C6, C7 y C8 ya incluidos.
Ninguna de esas modificaciones alteró el corazón político de la reforma.
El 25% de descuento y otra lectura sobre los tres años
También quedó firme el beneficio temporal del 25% de reducción en los derechos municipales para la presentación de planos, inicialmente hasta el 30 de noviembre de 2026 y con posibilidad de prórroga.
Para García Roñoni, el incentivo constituye una herramienta para estimular rápidamente la actividad bajo las nuevas reglas.
Quaranta y Ribetti le dieron una interpretación diferente: después de tres años de restricciones, el municipio termina ofreciendo un beneficio económico para promover el ingreso de proyectos.
La ordenanza no incorpora una estimación pública detallada sobre cuántas presentaciones espera generar esa medida ni sobre su impacto fiscal.
El Código quedó aprobado; la discusión sobre la ciudad no
La sanción definitiva termina el proceso legislativo, pero difícilmente cierre la discusión que lo produjo.
Carlos Paz Unido defiende que la ciudad necesitaba revisar un modelo de crecimiento que generaba presiones sobre infraestructura, paisaje y calidad urbana, y sostiene que el Estado tiene la responsabilidad de orientar ese desarrollo.
Quaranta, Ribetti y Revello cuestionan que tres años de restricciones hayan desembocado en un texto considerablemente menos duro que el planteado originalmente, sin que —a su criterio— se haya explicado suficientemente qué fundamentos técnicos justificaron esa moderación.
García Roñoni entiende que precisamente allí está el valor del acuerdo: reducir determinados indicadores sin convertir la normativa en una barrera excesiva para nuevas inversiones.
Las tres posiciones ayudan a explicar el resultado.
El nuevo Código no reproduce las reglas anteriores, pero tampoco expresa el proyecto fuertemente restrictivo que el Ejecutivo llegó a impulsar.
Es una solución intermedia construida después de tres años de una discusión técnica que terminó necesitando también una negociación política.
Y tal vez sea esa la conclusión más importante del proceso.
Los FOT, las densidades y los corredores ya quedaron definidos.
Lo que seguirá en debate es algo bastante más difícil de resolver mediante una ordenanza: cuánto debe regular el Estado, cuánto espacio debe dejar al mercado y qué modelo de crecimiento quiere Villa Carlos Paz para los próximos años.