Por Alejandro Gómez
Después de casi tres años de suspensiones, prórrogas, dictámenes técnicos y negociaciones políticas, Villa Carlos Paz cerró una de las discusiones urbanísticas más extensas de los últimos tiempos. El Concejo de Representantes aprobó el viernes 25, en segunda lectura, una reforma del Código de Edificación y Urbanismo que modifica indicadores, redefine corredores y establece tratamientos diferentes según el uso de cada proyecto.
La ordenanza fue sancionada con ocho votos: los siete de Carlos Paz Unido y el acompañamiento de Noelia García Roñoni (JxCP). Pero el dato político más significativo está en el recorrido entre la decisión de frenar determinadas tipologías constructivas en 2023 y el texto finalmente aprobado.
El Código es más restrictivo que la normativa vigente anterior a las suspensiones, pero bastante menos que el proyecto original del Ejecutivo. La ciudad no volvió al punto de partida, pero tampoco terminó en el lugar hacia el que parecía dirigirse durante buena parte de los tres años de revisión.
Ese desplazamiento dejó expuestas preguntas que exceden al Código: qué modelo de ciudad quiere Villa Carlos Paz, cuánto debe pesar el Estado frente al mercado y de qué manera deben construirse decisiones de semejante alcance.
Un cierre menos restrictivo
La reforma amplía el corredor C6 sobre avenida Bach y crea los corredores C7 sobre Perito Moreno y C8 sobre Estrada y Florencio Sánchez. Los tres tendrán una altura máxima de siete metros, por lo que el cambio principal no pasa por habilitar torres sino por modificar usos, densidades y nuevas centralidades.
También reduce el Factor de Ocupación Total en varios sectores consolidados, aunque de manera desigual. Uno de los casos más utilizados durante el debate fue el Área Central 3. El Código anterior permitía allí un FOT 3; el proyecto inicial proponía bajarlo aproximadamente a 1,50 y la ordenanza finalmente lo dejó en 2,50.
Raquel Merlino estimó que, en términos generales, el nuevo esquema implica una disminución cercana al 20% de la capacidad constructiva en las áreas centrales. Durante el proceso previo habían existido propuestas que, en algunos sectores, se acercaban al 50%.
La reforma no aplica, por lo tanto, una regla uniforme: reduce en algunos lugares, modera en otros y habilita mayores densidades en nuevos corredores. También conserva indicadores más favorables para determinados destinos, como alojamiento turístico, oficinas de planta libre y servicios vinculados con educación, salud e instituciones.
La segunda lectura introdujo correcciones puntuales, pero no cambió el corazón del proyecto. Se aclaró que las “oficinas de planta libre” refieren a espacios de coworking; se revisó una modificación de densidad prevista para determinados sectores R4 y se resolvió mantener allí el criterio anterior; y se realizaron ajustes técnicos de zonificación.
Tres años y una negociación final
El punto más conflictivo no fue, sin embargo, un indicador aislado. Fue la forma en que se llegó a los valores definitivos.
Carlos Quaranta volvió sobre lo ocurrido antes de la primera lectura: según sostuvo, el texto unificado con los indicadores finales llegó apenas “15 minutos antes de la comisión” que debía tratarlo. Fernando Revello sintetizó la crítica opositora con otra frase: “En cuatro horas resolvieron lo que no pudieron resolver en tres años”.
Durante ese período funcionó el Consejo de Planificación Urbano Ambiental, hubo reuniones, informes, propuestas y sucesivas versiones de la reforma. La oposición no discute necesariamente que el Concejo tenga facultades para modificar esas conclusiones. El cuestionamiento es otro: si el trabajo técnico fue utilizado para justificar tres años de restricciones, qué explicación permitió luego apartarse de algunos de aquellos parámetros para cerrar un acuerdo político.
Quaranta lo formuló de manera directa: “¿Cuál ha sido el criterio técnico?”. Daniel Ribetti también cuestionó que una discusión sostenida durante años terminara definiendo parte de sus números en una mesa política, en lugar de regresar al CPUA para una nueva evaluación.
Carlos Paz Unido rechazó esa lectura. Marcela Bosch resumió la respuesta con una frase: “La votación puede durar 15 minutos, el trabajo no”. Para el oficialismo, reducir todo el proceso al momento final de negociación implica desconocer los tres años anteriores. Los estudios y dictámenes técnicos fueron insumos, sostuvo, pero la responsabilidad de convertirlos en una ordenanza corresponde finalmente a los representantes electos.
La mayoría y la búsqueda de consensos
Sobre esa discusión apareció otra crítica de las minorías: no solamente cómo se definieron los indicadores, sino la forma en que el oficialismo construye decisiones importantes dentro del Concejo.
Ribetti, Revello y Quaranta cuestionaron una lógica que, desde su perspectiva, privilegia reunir los votos necesarios para sostener la propuesta propia antes que abrir una negociación orientada a incorporar posiciones diferentes y construir consensos más amplios. El planteo no desconoce que Carlos Paz Unido cuenta con una mayoría legítima ni que en este caso sumó el voto de García Roñoni. Pone el foco en cómo se utiliza esa mayoría y en cuánto espacio real existe para modificar una iniciativa a partir de los aportes de las minorías.
Desde el oficialismo se reivindicó, en cambio, la responsabilidad de gobernar y decidir después de un proceso prolongado de análisis.
García Roñoni terminó ocupando un lugar particular dentro de esa disputa. Defendió poner límites a la densificación —“en el área central ya no puede haber más edificios de cinco o seis pisos”—, pero rechazó la profundidad del ajuste inicial: “Tampoco se podía reducir un 50% el FOT en el área central”.
Su acompañamiento expresó el punto en que terminó la reforma: ni el esquema anterior ni la propuesta más restrictiva del Ejecutivo. La propia concejala destacó que algunas modificaciones planteadas por su espacio fueron finalmente aceptadas “por consenso”.
La discusión de fondo
Con el correr del debate, los metros cuadrados dejaron lugar a una discusión más conceptual.
Bosch planteó que “la discusión no se puede reducir a construcción sí, construcción no”. Desde la mirada oficialista, regular el desarrollo urbano implica decidir densidades, infraestructura, habitabilidad, paisaje y calidad de vida. “No solamente cuántos metros cuadrados más podemos construir, sino qué ciudad estamos regulando con esos metros cuadrados”, sostuvo.
Ribetti puso el acento en el otro extremo: hasta dónde puede el Estado establecer tipologías, dimensiones o condiciones que eventualmente no coincidan con lo que demanda el mercado. “¿Quiénes son ustedes para determinar que el mercado va a encontrar atractiva esa propuesta?”, cuestionó.
Bosch respondió desde una concepción opuesta: “No todo se puede resolver haciendo cada vez más chicas las unidades para que entren más en el mismo lote”. Y agregó: “Hay que pensar también en cómo queremos que vivan las personas”.
Ese intercambio condensó mejor que cualquier FOT el debate político. No se discutió solamente cuánto puede construir un propietario, sino cuánto puede limitar el Estado ese aprovechamiento en nombre de un proyecto colectivo de ciudad.
Sebastián Guruceta profundizó esa mirada al señalar que toda regulación supone limitar en alguna medida derechos individuales y que esa es parte de la función del planeamiento. La oposición advirtió, en cambio, que una regulación excesiva puede trasladar inversiones hacia otras localidades sin eliminar necesariamente los impactos regionales sobre la cuenca, las rutas o la infraestructura compartida.
Una audiencia con poca participación
La audiencia pública del lunes 21 tuvo una participación mínima. Juan Carlos Paesani, referente de la ONG EAyT (Educación, Ambiente y Trabajo), fue el único vecino formalmente inscripto y cuestionó avanzar sobre el Código de Edificación sin contar con un Código Ambiental integral.
Andrés Paladino (corredor inmobiliario, empresario y constructor) también expuso sus planteos, pero lo hizo por fuera de la audiencia formal: llegó antes de su cierre y pidió intervenir, aunque no se había anotado previamente. Los concejales resolvieron escucharlo una vez terminada la instancia reglamentaria, por lo que sus consideraciones no quedaron incorporadas como una intervención de la audiencia.
Paladino reclamó planificación y estabilidad en las reglas. “No quiero que construyamos por construir. No quiero que frenemos por frenar. Quiero que planifiquemos”, sintetizó.
Esa preocupación encontró eco en García Roñoni, que reclamó que las nuevas reglas duren: “Esperemos que no se siga modificando tan rápido para que haya previsibilidad”.
Un final que también deja preguntas
La ordenanza mantiene además un descuento temporal del 25% en los derechos municipales para la presentación de planos, inicialmente hasta el 30 de noviembre y con posibilidad de prórroga. Para García Roñoni es una herramienta para reactivar rápidamente la actividad; Quaranta y Ribetti cuestionaron que, después de tres años de restricciones, el municipio termine ofreciendo un incentivo económico para acelerar nuevas presentaciones.
La sanción cierra formalmente la etapa iniciada en 2023, cuando el gobierno de Esteban Avilés, apenas asumió, decidió suspender determinadas tipologías mientras revisaba el modelo urbano. Pero no clausura el debate que la originó.
El oficialismo presenta el nuevo Código como una búsqueda de equilibrio entre inversión y planificación, crecimiento y protección. Los bloques opositores que lo rechazaron ponen el acento en el costo de tres años de incertidumbre, la falta de fundamentos suficientemente precisos para algunos indicadores, la distancia entre las restricciones defendidas durante buena parte del proceso y las que finalmente llegaron a la ordenanza y una forma de tomar decisiones que, según sostienen, prioriza la imposición de la mayoría sobre la construcción de consensos.
Villa Carlos Paz ya definió nuevas reglas para construir. Lo que sigue en discusión es si esas reglas expresan una planificación suficientemente sólida para sostenerse en el tiempo y si el acuerdo alcanzado después de tres años responde de manera convincente a dos preguntas que atravesaron todo el debate: qué ciudad se quiere construir y cómo deben tomarse las decisiones capaces de definirla.
Nota correspondiente a la edición n° 627 del periódico La Jornada, del 30 de septiembre de 2026.